Se dilucida si un propietario que adquirió el 50% de una vivienda por herencia de su padre
siendo su madre la propietaria del otro 50%, todo ello antes de iniciar la relación sentimental con la
demandada, una vez terminada la relación tiene derecho la pareja ocupar la vivienda sin título, al no
existir relación contractual acreditada ni abonar renta alguna.
AP Madrid, Sección 10ª, S de 24 de Noviembre de 2017.
Los pronunciamientos de la sentencia se pueden
resumir:
1.- No se ha atribuido por el Juzgado el uso y disfrute de la vivienda a la mujer y a sus hijos, ocupándola precario.
2.- Aunque la
Sentencia hubiera concedido a la madre y
a los hijos el uso y disfrute del referido inmueble, ello no condicionaría el
pronunciamiento de la presente resolución, debido a que hay un tercero que no
es parte en el procedimiento de familia y es copropietario, que es la actora en
el procedimiento que ahora nos ocupa y ha mostrado su oposición a que la
demandada siga en el inmueble, al carecer de título que la ampare para ello.
3.- La jurisprudencia tiene resuelta la totalidad de
las cuestiones planteadas por la apelante, pronunciándose el Tribunal Supremo
en sentencia de 28 de abril de 2016 , con remisión a la sentencia de 29 de
junio de 2012 , en los siguientes términos: "Declaramos como doctrina
jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento
exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del
arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de
que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y
periodicidad de los mismos", recuerda que "en cualquier momento el
propietario podrá hacer valer su derecho de recuperar la finca de su
propiedad" y añade que "la situación de precario no cesa por el hecho
de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el
contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en
el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio
corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica
la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no
existe arrendamiento y la posesión queda injustificada", reproduciendo las
mismos razonamientos en la sentencia de 26 de octubre de 2017 .
4.- La sentencia citada anteriormente de 28 de abril
de 2016 puntualiza que "Cuando se trate de terceros propietarios que han
cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que
legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario
es la de un precario.
5.- Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del
derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del
divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios. Esta
solución ha sido mantenida por la jurisprudencia desde la sentencia de 26 de
diciembre de 2005 . Cuando el tercero propietario haya cedido el uso de forma
totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis
matrimonial y atribuido dicho uso al otro cónyuge, el propietario ostenta la
acción de desahucio porque existe un precario.
6.- La posesión deja de ser tolerada y se pone en
evidencia su característica de simple tenencia de cosa sin título, por lo que
puede ejercerse la acción de desahucio (SSTS de 26 de diciembre de 2005, 30 de
octubre y 13 y 14 de noviembre de 2008 y 30 de junio de 2009).
7.- La regla será, por tanto, que los derechos del
propietario para recuperar el local cedido como vivienda dependen de la
existencia o no de un contrato con el cónyuge que la ocupa; si se prueba la
existencia de contrato, se seguirán sus reglas, mientras que si la posesión
constituye una mera tenencia tolerada por el propietario, se trata de un
precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento".
8.- También cita la sentencia 178/2011 de 18 de marzo
, según la cual "Para el caso de que no exista negocio jurídico alguno que
justifique la ocupación, y frente a la posible reclamación de su propietario,
no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido
establecido en el ámbito de un procedimiento de familia. Tal y como indica la
sentencia del pleno de la Sala de 18 de
enero de 2010, la solución a estos
conflictos debe ser dada desde el punto de vista del derecho de propiedad y no
desde los parámetros del Derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio
o la separación de los cónyuges nada tienen que ver con los terceros
propietarios".
Enero 2018
