La
Audiencia Provincial de Cantabria (Sentencia de 20/01/2017) acuerda privar a un
propietario del uso de su vivienda durante tres meses por los ruidos de sus
ocupantes teniendo la vivienda un uso
hotelero y el cese definitivo de la actividad hostelera mientras
no se obtengan las autorizaciones precisas para ello.
Un
vecino interpone demanda pretendiendo que un propietario que destina la
vivienda a un uso hostelero, sin contar
con las licencias y permisos necesarios,
se abstenga de habitar la vivienda de su propiedad o ceder la misma a
terceros bajo cualquier modalidad, ya sea como vivienda permanente o temporal,
estacional o turística, o cualquier otro uso en tanto en cuanto no se obtengan
las autorizaciones administrativas que habiliten el aprovechamiento del mismo.
El
Juzgado de Primera Instancia 7 de Santander desestimó la pretensión a pesar de estimar
justificada los daños y molestias derivada de la
actividad hostelera ilegal ejercida.
La
Audiencia Provincial analiza varios
aspectos del asunto:
1.-
No se puede fundar la pretensión ni ejercitar ni la acción negatoria ni la
acción resarcitoria ya que mediante ninguna de las dos acciones se puede
obtener una declaración judicial de privación del uso de la cosa del demandado:
a.-
La acción negatoria derivada del artículo 590 CC consiste en que el propietario o titular de un derecho real
pretende cesar las perturbaciones ilegítimas ya producidas, y que no consistan
en la privación o detentación indebidas de la posesión.
b.-
La acción resarcitoria 1908 CC busca la obtención de una indemnización por los
daños y perjuicios sufridos como consecuencia de las intolerables inmisiones
sonoras padecidas.
2.- Aplicación del art. 7 LPH:
a.-
Para ello es necesario poder aplicar el
régimen de la propiedad horizontal:
La
STS de 1 de febrero de 2007, determina
que “La propiedad horizontal surgirá
automática y necesariamente siempre que se dé esa pluralidad de propietarios,
con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título
constitutivo”
Es
decir, en el derecho común, a diferencia de lo que sucede por ejemplo en el
Código Civil de Cataluña (art. 551-2-2) no se mantiene el criterio de que el
establecimiento del régimen de propiedad horizontal requiera del otorgamiento
del correspondiente
título de constitución.
b.-
El art. 7.2 LPH, que regula la denominada acción de cesación de actividades
molestas en propiedad horizontal,
establece que sea el presidente
de la comunidad quien requerirá para la cesación y si se persiste en la conducta se necesita la
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, para
e entablar la acción de cesación pudiendo el juez
acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, la demanda puede dirigirse
contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local,
pudiendo la sentencia disponer, además de la cesación definitiva de
la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la
privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años y si el infractor no fuese el
propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento
c.-
Los requisitos procedimentales han sido
modulados por el Tribunal Supremo que en su sentencia de 18 de mayo de 2016 que
recordó que es doctrina jurisprudencial consolidada, que un copropietario por
sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la
Ley de Propiedad Horizontal, posibilitando en aquél caso que ante la inacción
del presidente o de la junta de propietarios en defensa de su derecho, que no
ha ejercido la comunidad.
d.-
Requisitos de la acción de cesación
establecida en el art. 7.2 LPH:
.-
Que el propietario u ocupante desarrolle
una actividad (lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización
de actos singulares, y que esa actividad).
.- Que
esa actividad esté estatutariamente prohibida, sea dañosa para la finca o
contravenga las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas. (Un amplio sector de la doctrina estima que no
es precisa la contravención administrativa para que proceda la sanción civil,
conservando los tribunales un amplio margen de libertad para valorar la
efectividad de las molestias y su tolerabilidad en función de las
circunstancias del caso y del efectivo trastorno producido por la actividad,
dadas las exigencias de una normal convivencia vecinal)
.-
El intento de acto de conciliación colma el requisito del requerimiento previo
establecido en el art. 7.2 LPH.
Y
por ello dispone la cesación definitiva
de la actividad hostelera mientras no se obtengan las autorizaciones precisas
para ello y la privación del derecho al uso de la vivienda por tres meses, tiempo que se estima ajustado
a la gravedad y persistencia de la actividad intolerablemente lesiva y
perjudicial de los intereses de la parte actora.
Junio 2017
Junio 2017