COMPRAVENTA INMUEBLE RESPONSABILIDAD ENTIDAD FINANCIERA



En Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de abril de 2016 se plantea si la entidad de crédito en la que el promotor-vendedor tiene abierta la cuenta especial exigida por la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y al propio tiempo avaló alguno de los pagos a cuenta, responde o no frente a los compradores de la totalidad de las cantidades anticipadas por estos e ingresadas en la cuenta especial.

En Sentencia de 23 de septiembre de 2015 se plantea la misma cuestión y ratifica la decisión de la sentencia de 5 de 5 de febrero de 2013 para la que «no quede insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1 , 2 y 3 de la Ley 57/1968 » y porque no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales».

A partir de estas consideraciones esenciales, la referida sentencia de Pleno sienta la siguiente doctrina:

.- Al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía.
.- La emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 .
.- La ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva».

Si a lo anterior se une que la sentencia de 21 de diciembre de 2015 se fijó como doctrina jurisprudencial que «en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad» y que esta doctrina se reitera en las sentencias de 17 de marzo de 2016 y 9 de marzo de 2016, la desestimación del recurso se corrobora, porque la doctrina de la Sala es que la condición 2.ª del art. 1 de la Ley 57/1968 sí impone al banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del banco frente al comprador, y más aún cuando, como en este caso, el banco recurrente era el mismo en el que el promotor tenía abierta la cuenta especial y el mismo que se había constituido en garante de las cantidades anticipadas por los compradores, pues también es doctrina de esta Sala que la garantía ha de cubrir la totalidad de las cantidades anticipadas aunque en el documento correspondiente se haga constar un límite máximo inferior, ya que de no ser así se infringiría el art. 2 de la Ley 57/1968 ( sentencia de 3 de julio de 2013, cuyo criterio se reitera en la sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015, recurso 196/2013 ).
Junio 2016