Reclamación Comunidad de Propietarios en un Concuros de Acreedores.


Juzgado de lo Mercantil 6 de Madrid: Incidente S. 23 de febrero de 2016.


Determina que la obligación de abonar los gastos de una Comunidad de propietarios cuando era propietaria la Concursada le corresponde a esta aunque existan pactos entre el vendedor (concursada) y el adquirente para que éste haga frente a dichas cuotas y derramas impagadas ya que esta pacto no extingue la obligación legal " propter rem " ya devengada e incumplida y ello sin perjuicio de las acciones que la concursada y su administración concursal puedan ejercitar contra los adquirentes por no atender sus compromisos contractuales.



“Como consecuencia el deudor de esa obligación personal es quien ostenta la propiedad del piso o local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible el pago, por lo que tal obligación se viene calificando de ambulatoria o "propter rem", puesto que el deudor lo es en función de una titularidad dominical. Pero, además la LPH establece la garantía especial de crédito preferente a los efectos del art. 1923 CC para asegurar el cumplimiento de aquella obligación de pago, que es la afección del piso o local al pago de los gastos comunes producidos en el último año anterior a la adquisición y la parte vencida de la anualidad corriente, cualquiera que fuera su propietario actual, lo que supone una afección real que viene dada por la propia existencia de la propiedad horizontal sin precisar de una publicidad registral específica (DGRN, resolución de 1-6- 1989, entre otras), pero deudor personal sigue siendo el titular del piso o local sin que la transmisión extinga ni altere el contenido de la deuda.» ..". En los meses de la deuda la concursada era titular de los inmuebles sitos en la comunidad demandante [-parte significada de los cuales vendió a tercero nueve meses después-], resulta que la obligación personal de pago post-concursal era y es de la deudora demandada; de tal modo que los pactos entre el vendedor y el adquirente para que éste haga frente a dichas cuotas y derramas impagadas no extingue la obligación legal " propter rem " ya devengada e incumplida; y ello sin perjuicio de las acciones civiles y/o penales que la concursada y su administración concursal puedan ejercitar contra los administradores sociales de la adquirente por no atender sus compromisos contractuales. A las cantidades por cuotas devengadas deben sumarse los gastos causados por su reclamación tal como autoriza la Ley de Propiedad Horizontal.”

Marzo 2016